中部第一鑑定所

　不動産の鑑定評価は「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭和３８年法律第１５２号）（以下「法」という。）に基づき不動産鑑定士が不動産の経済価値（価格や賃料等）を判定し、価額で表示することです（法第３条第１項）。これを書面で表したものが不動産鑑定評価書で、価格や賃料を判断するに至った過程と根拠が記載されています。
　具体的には国土交通省の定める「不動産鑑定評価基準」と「価格等調査ガイドライン」（以下「ガイドライン」という。）等に従って行います。
　また、不動産鑑定士は法第３条第２項により不動産鑑定士の名称を用いて調査又は分析を行い、不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談ができます。補償業務は、公共事業、用地取得補償等を行う際の個々の買収地等の価格を求める業務です。

（１）不動産鑑定士とは

　不動産鑑定士は、法に基づき制定された国家資格であり、不動産鑑定士でない者等が不動産の鑑定評価を行うことは禁止されています（法第３６条）。不動産鑑定士は、良心に従い誠実な鑑定評価を行うことを義務付けられた専門職業家ですから、不当な鑑定評価を行った場合は懲戒処分の対象となり、業務に関して得た秘密の守秘義務が課せられています。

（２）不動産の経済価値とは

　不動産は土地とその定着物（建物等）、又はこれらに関する所有権以外の権利（借地権等）です。
　不動産は国民生活と経済活動の基盤ですが、その価値は有効に利用することによって初めて実現されます。したがって、鑑定評価は不動産の利用可能性（最有効使用）を調査分析した上で市場価値を求めます。また、不動産の価値の中心は将来価値ですから将来の利用価値や収益性を分析して求めます。

（３）不動産鑑定評価書、価格調査報告書、意見書、価格査定書の違い

　不動産鑑定評価書と価格調査報告書等の違いは、ガイドラインに従い依頼者の利用目的や提出先等に応じて区分することとされています。

①　不動産鑑定評価書

　鑑定評価書を依頼者以外の第三者に提出されたり、情報公開や開示の対象となる場合、原則、不動産鑑定評価書での提出が義務づけられています。

②　価格調査報告書等

　簡易な形式で行われることが多い調査報告書や意見書で提出できるのは、専ら依頼者の内部検討用等の目的か、将来価値を求めたり調査不明事項が介在する場合に限定されています。この場合でも依頼者以外も含めた利用者の判断を誤らせないようにすることが義務づけられています。

③　宅建業者の価格査定書

　宅地建物取引業者が売買、仲介等の依頼を受けた場合に限定して発行されることが認められており、それ以外の目的で発行することは法律に違反します。

（４）誰が鑑定評価しても同じ価格となるのか

　同じ不動産を複数の異なる不動産鑑定士が評価する場合、不動産鑑定評価基準に従って行うので価格や賃料は概ね同額になるのではないかという質問を受けますが、残念ながら現実には異なります。
　全ての職業専門家に共通することですが、経験、知識、能力、業務処理体制が異なりますので同じではありません。不動産鑑定士との対話を通じて信頼できる不動産鑑定士をお選び下さい。